Ako ste nedavno kupili svoj prvi stan i to u novogradnji ili tek planirate da to učinite, verovatno vas interesuje da li prema zakonu možete ostvariti pravo na povrat plaćenog PDV-a i koji su uslovi ze to. Obzirom da PDV-a predstavlja oko 10% kupovne cene novog stana, ovo nikad nije zanemarljiva cifra. Refundaciju možete dobiti samo prilikom kupovine novog stana, od investitora. To mora biti Vaša prva nepokretnost. Uslov za refundaciju PDV-a je prikupljanje obimne dokumentacije, pa je zato važno da se dobro informišete o vašim pravima i procedurama koje Vam na tom putu stoje.  U nastavku više reči o ovoj temi.

1.  Šta je to povrat poreza kod kupovine prvog stana

Povrat PDV-a za kupovinu prvog stana predstavlja vrstu poreske olakšice regulisane članom 56a Zakona o porezu na dodatu vrednost  kao i Pravilnikom o porezu na dodatu vrednost (članovi 276-278).

Ovo je olakšica kojom država pomaže lica koji nisu stambeno obezbeđena, a može se iskoristiti samo jednom u životu. Međutim, ona nije i jedina vrsta olakšice. Kod kupovine prvog stana u „starogradnji“, može se ostvariti oslobođenje od Poreza na prenos apsolutnih prava. Takođe, tu je i nedavno je uvedeni stimulans smanjenja obaveznog učešća za bankarski kredit na 10% za prvi stan, što predstavlja još jedan vid olakšice, a tu su i druge.

I pored navedenih olakšica, rešavanje stambenog pitanja redovno predstavlja značajan izdatak, naročito za mlade ljude. Zato je iznos sredstava koji se refundira bitna stavaka za kupce, pa je utoliko značajno i ovaj postupak pravilno sprovesti.

2.  Ko ima pravo na povrat PDV-a kod kupovine prvog stana u 2024.?

Prema zakonu, prilikom prodaje novoizgrađenog stana, investitor je dužan da nakon prodaje stana plati državi Porez na dodatu vrednost – PDV, koji u 2024. godini iznosi ~10% od vrednosti stana. Obzirom da se iznos PDV-a uračunava u kupoprodajnu cenu stana, poreski teret se preliva na kupca.  

Međutim kupci novih stanova kojima je to prvi stan, mogu ostvariti pravo na povraćaj plaćenog PDV poreza, i to za stan površine do 40m2, ako zadovoljavaju propisane uslove. Osim za sebe, kupac može ostvariti refundaciju i za članove svog domaćinstva – do 15m2 za svakog člana.

3. Koji su uslovi za povrat PDV poreza za prvi stan?

Glavni uslov da bi se ostvarilo pravo na povrat PDV-a je da se radi o punoletnom državljanjinu Srbije, sa prebivalištem u Srbiji (u trenutku kupovine stana), koji od dana 01.jula 2006 godine do danas nije imao vlasništvu ili suvlasništvu nepokretnost na teritoriji Srbije. Dakle to mora biti njegov prvi stan.

Kada se povrat PDV-a traži i za članove domaćinstva, ovi uslovi se odnose i na njih, osim punoletnosti.

Važno je napomenuti da se članom domaćinstva smatra lice koje živi zajedno sa kupcem na istoj adresi na dan zaključenja ugovora o kupovini novog stana. Više o uslovima za članove domaćinstva u narednim tačkama.

Takođe, neophodno je da se radi o stanu koji ranije nije bio u prometu. I potrebno je da kupovna cena stana sa obračunatim PDV-om bude u potpunsti plaćena prodavcu i to isključivo na račun u banci (ne na ruke prodavcu)!

4. Kako se ostvaruje refundacija PDV kupcu prvog stana?

I koliko se čeka na povrat PDV-a za stan?

Povrat PDV-a se može ostvariti podnošenjem zahteva nadležnoj organizacionoj jednici Poreske uprave. Pritom je potrebno podneti kompletiranu dokumentaciju, zajedno sa obrascima, uverenjima, potvrdama, sve zajedno sa zahtevom za refundaciju. Što se tiče pitanja koliko se čeka na povrat PDV-a, po zakonu, Poreski organ ima rok od 30 dana da odluči o zahtevu. Ako organ pozitivno odluči, kupac bi u dodatnom roku od 15 dana trebalo da očekuje refundiranje poreza plaćenog prilikom kupovine stana.

Iako su rokovi koliko se čeka za povrat PDV-a (odnosno za donošenje rešenja i isplatu novca nakon toga) propisani, u praksi cela procedura može često potrajati duže.

5. Koja dokumenta podnosi prvi vlasnik za refundaciju PDVa?

Zahtev za povrat PDV-a kao što smo napomenuli redovno predaje uz prethodno kompletiranu obimniju dokumentaciju, što često kupce destimuliše od ovog posla. Kako bi se izbegla mogućnost prolongiranja ili negativnog odlučivanja o zahtevu, preporuka je da se proces obavi uz stručnu podršku.

U produžetku navodimo koja je dokumentacija najčešće potrebna, kako bi ste stekli bližu sliku:

1. Zahtev za povrat PDV (podnosi se poreskoj upravi – prema mestu prodavca) uz sledeće priloge:
2. Popunjen obrazac zahteva za refundaciju – RFN
3.  Izjava na obrascu IKPS PDV – da se nabavlja prvi stan (sa overom izjave)
4. Ugovor o kupoprodaji stana i potvrda prodavca da ste isplatili cenu
5. Konačni račun ili faktura sa prikazanim obračunatim PDV-om
6. Pečatiran izvod iz banke koji potvrdjuje da je na račun prodavca uplaćen iznos cene sa PDV-om (ili najmanje iznos PDV u propisanim slučajevima)
7.  Izvod iz knjege rođenih i potvrda o državljanstvu
8. Očitana lična karta (sa overom)
9.  Dokument kojim MUP potvrđuje koja ste sve prebivališta imali od 01.jula.2006. pa do dana podnošenja zahteva  (za Beograd – u Ljermontovoj ulici 12a)
10. Uverenje da niste bili vlasnik / dužnik poreza na nepokretnosti od 01.jula.2006.g. pa do dana podnošenja zahteva iz Uprave prihoda  svih opština gde ste bili prijavljeni.
11. Potvrda iz katastra da trenutno ne posedujete nepokretnost     
12. Kopija kartice vašeg bankovnog računa
13. Broj bankovnog računa prodavca
14. Zapisnik o primopredaji stana
15. Dokumentacija prodavca – Rešenje o odobrenju gradnje ili upotrebna dozvola, ugovor o zajednič. gradnji, itd. (kopije)

Neretko, poreska uprava može tražiti i dodatnu dokumentaciju.

Kada naša advokatska kancelarija pruža podršku u ovom postupku, mi prikupljamo svu dokumentaciju, pripremamo i podnosimo zahteve za naše klijente i zastupamo pred Poreskom upravom do momenta refundacije novca na račun kupca.

6. Šta je potrebno za članove domaćinstva od dokumenata povrat PDV-a i koji su uslovi?

Kako bi kupac mogao da izvrši povraćaj PDV-a i za članove domaćinstva sa kojima živi, za njih mora podneti skoro ista dokumenta kao i za sebe. Koja će dokumenta podneti zavisi od srodstva sa tim licem.

Ovim dokumentima mora dokazati to da su oni članovi njegovog porodičnog domaćinstva, da sa njim imaju prebivalište na istoj adresi u momentu kupovine stana, i da oni nisu bili vlasnici neke nepokretnosti od sredine 2006. godine pa do danas. U tom smislu od dokumenata je najčešće potrebno priložiti:

• Izvod iz MK venčanih (za supruge)
• Izvod iz MK rođenih (za dete)
• potvrda MUP-a o svim prebivalištima člana
• Izvod iz lista državljana
• Očitana lična karta (overeno)
• Uverenje da lice nije bilo bilo vlasnik nepokretnosti od 01.jula.2006.g. pa do dana podnošenja zahteva – iz svih opština gde je član bio prijavljen.

Članovima porodičnog domaćinstva u ovom slučaju se podrazumevaju sva lica koja žive na istoj adresi sa kupcem u zajednici života, zajednici trošenja i privređivanja. Ova zajednica prestaje u slučaju razvoda braka.

Propisano je da ta lica mogu biti: kupčeva deca, supružnik, njegovi roditelji, njegov usvojenik ili usvojilac, roditelji ili deca supržnika, supružnikov usvojenik ili usvojilac.

Ako kojim slučajem jedan član domaćinstva nema prijavljeno prebivalište (iz lične karte) na istoj adresi zajedno sa dugim/a, npr. jedan supružnik je živeo, stvarao i trošio u istom domaćinstvu na istoj adresi, sa drugim, ta činjenica se doskora mogla dokazativati notarski overenim izjavama svedoka, međutim po novom propisu, to više nije moguće.  

7. Koliko može maksimalno iznosti refundacija PDV-a za prvu nepokretnost?

Maksimalni iznos PDV-a koji se može povratiti nije propisan, ali je indirektno ograničen, površinom do koje se priznaje oslobođenje i samom poreskom stopom.

Primera radi ako kupac kupuje prvi stan od 90 kvadrata u centru Beograda, gde je npr. cena kvadrata 2.500 evra (sa uračunatim PDV-om), i pritom u domaćinstvu ima još tri člana, u praksi bi trebalo da mu se PDV refundira za površinu do 85m2 i da dobije oko 20.000e na ime refundacije poreza (refundiranje za površinu od 40m2 za kupca i po 15m2 za tri člana domaćinstva).

Ovo nikako nije zanemarljiva cifra, pa bi kupci trebalo da povedu veću pažnju kako bi ovaj zahtev precizno i na vreme pripremili i uz sva dokumenta pravilno predali.

8. Šta kada stan nije novogradnja, da li tada može povrat PDV-a?

Ovo je jedno od češćih pitanja koje dobijamo, a odgovor je da se PDV uopšte ne plaća kod kupoprodaje stanova u starogradnji i kod stanova koji su već bili kupljeni od strane fizičkog lica. Tako da ne postoji ni mogućnost refundacije PDV-a, iako se radi o prvom stanu.

Međutim u tim slučajevima, kod kupoprodaje postoji obaveza plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava, koji iako je manji oko 4-5 puta od PDV-a (u 2023. godini porez na prenos apsolutnih prava za stan iznosi 2.5% od vrednosti stana), što nije zanemarljivo. Tada kupac prvog stana, pod relativno sličnim uslovima, uz sakupljanje dokumentacije, može tražiti ne povraćaj, već oslobođenje od  poreza na prenos apsolutnih prava. Takođe i u ovim postupcima se često traži pomoć advokata.

9. Ko nema prava na povraćaj PDV-a za prvi stan u 2024.?

Pravila oko toga ko ima, a ko nema pravo na povrat PDV-a se nisu značajnije menjala duži niz godina, pa važe i u 2024. godini.

Važno je napomenuti da se povraćaj PDV na prvi stan može ostvariti samo jednom.

Tako kupac koji je već jednom ostvario povrat PDV-a kao i članovi njegovog domaćinstva koji budu obuhvaćeni zahtevom za povraćaj PDV-a, više neće moći da traže povraćaj za 40m2, ako se u budućnosti odluče da kupe stan na svoje ime, a sa druge strane neće moći da ostvare ni oslobođenje poreza na apsolutna prava pri kupovini prvog stana u starogradnji.

Pravo na povrat PDV-a za prvi stan ne mogu ostvariti ni oni koji su imali stan u vlasništvu ili suvlasništvu (deo stana) od sredine 2006. godine pa do 2024. godine, koliko god da je mali udeo, pa čak i ako su ga potom poklonili i prodali nekome u međuvremenu.

Takođe, pravo na refundaciju nemaju kupci stanova koji su označeni kao apartmani.

10. Koji je rok za podnošenje zahteva za povrat PDV-a i odlučivanje o istom?

Rok za podnošenje Zahteva za povrat  PDV-a nakon kupovine prvog stana nije direktno propisan, ali je praksa da se on predaje u roku od 30 dana od dana od momenta kupovine stana.

Kada se prikupe i overe sva potrebna dokumenta i preda zahtev, poreska uprava i nadležni inspektori su dužni da u roku od 30 dana provere ispravnost celokupne dokumentacije, na osnovu čega će odlučiti da li vaš zahtev ispunjava potrebne uslove ili ne.

Nakon utvrđenja da su ispunjeni uslovi, organ ima rok od još 15 dana da izvrši isplatu refundiranih sredstava na račun kupca.

Prema mišljenju autora, pravo na povraćaj PDV-a za prvu nekretninu se ne može naslediti (ako nije već bio pokrenut postupak za povrat), a ako je postupak bio pokrenut, u slučaju pozitivne odluke odluke Poreske uprave, naslednici u ostavinskoj raspravi mogu prijaviti u ostavinu navedeni iznos.

11. Na šta treba obratiti još pažnju?

Treba znati da poreski organi vode računa i o tome da li kupoprodajna cena koja je isplaćena odgovara realnoj tržišnoj vrednosti za taj stan. Kada to nije slučaj, i kada je kupovna cena veća ili manja od tržišne, poreski organ može tokom postupka obrade po poreskoj prijavi revidirati iskazanu cenu (vrednost) i na taj način promeniti iznos poreza koji se duguje i iznos za koji se potom može ostvariti pravo na povraćaj.

Kada poreska uprava ne može na osnovu dostupnih podataka utvrditi stanje, ona može uputiti tročlanu poresku komisiju kako bi na licu mesta procenili stanje i vrednost objekta.

U pogledu podnetog zahteva za povrat PDV-a u slučaju da nisu ispunjeni svi uslovi ili kompletna dokumentacija nije prikupljena, Poreska uprava može zatražiti dopunu, ili zahtev u potpunosti odbaciti.

Izvor: advokatiubeogradu.rs